Дарение или купля-продажа в семье: считаем налоги и риски

Между близкими родственниками дарение квартиры обходится без налога: одаряемый не платит НДФЛ, если даритель ему супруг, родитель, ребёнок, дедушка, бабушка, внук, брат или сестра. Купля-продажа в той же семье может обернуться налогом для продавца, если он владел жильём меньше минимального срока, зато такая сделка устойчивее к претензиям других наследников и защищает покупателя при разводе иначе. Выбор зависит от того, чего семья хочет добиться: просто передать жильё, защитить его от будущих споров или получить налоговый вычет.

Ниже сравнение по налогам, рискам оспаривания и последствиям для одаряемого и покупателя, а также ситуации, в которых выбор очевиден.

Налоги при дарении между родственниками

Пункт 18.1 статьи 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы в виде подаренной недвижимости, транспорта, акций и долей, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками по Семейному кодексу. Круг таких лиц ограничен: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Тёти, дяди, племянники, зятья, невестки, свёкры и тёщи в этот перечень не входят. Если квартиру дарит тётя племяннику, он заплатит НДФЛ с кадастровой стоимости по общей ставке. Для дорогой сочинской недвижимости это существенная сумма.

Для дарителя налоговых последствий нет. Для одаряемого срок владения, после которого продажа освобождена от налога, по подаренному от близкого родственника жилью составляет три года, а не пять.

Налоги при купле-продаже внутри семьи

Продавец освобождён от НДФЛ, если владел квартирой не меньше минимального срока. По общему правилу это пять лет, а три года применяются, если жильё получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, либо является единственным жильём продавца.

Если срок не выдержан, продавец платит НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку, а если расходов нет, может применить имущественный вычет. Ставка составляет 13% для доходов в пределах 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы превышения. Цену ниже 70% кадастровой стоимости налоговая не примет: доход будет считаться как 70% от кадастровой.

Покупатель по сделке с близким родственником не получит имущественный вычет. Налоговый кодекс прямо запрещает вычет, если продавец является взаимозависимым лицом, к которым относятся супруги, родители, дети, братья и сёстры.

Сравнение двух вариантов

Когда дарение уязвимо

Дарение регулируется главой 32 ГК РФ. Договор дарения квартиры заключают в письменной форме, переход права регистрируют в Росреестре. Если дарят долю в квартире, договор должен быть удостоверен нотариусом.

Главный риск дарения лежит на одаряемом. Другие родственники, недовольные тем, что квартира ушла одному человеку, после смерти дарителя пытаются оспорить сделку. Типичные основания: даритель не понимал значения своих действий, его ввели в заблуждение, он считал, что подписывает завещание или договор ренты. Возраст дарителя, болезни и отсутствие нотариуса при сделке делают такие иски опасными.

Кроме того, по статье 578 ГК РФ даритель может отменить дарение, если одаряемый покушался на его жизнь или жизнь его близких или умышленно причинил ему телесные повреждения. В договор можно включить условие об отмене дарения, если даритель переживёт одаряемого.

Снизить риск помогает нотариальная форма договора, даже если закон её не требует, и медицинское освидетельствование дарителя накануне сделки.

Когда купля-продажа ненадёжна

Купля-продажа прочнее, только если деньги реально передаются. Если цена прописана для вида, а расчёты не производились, сделку могут признать притворной или мнимой по статье 170 ГК РФ. Тогда суд применит правила сделки, которую стороны на самом деле имели в виду, то есть дарения, со всеми его последствиями.

Расчёты лучше проводить безналичным переводом с назначением платежа или через аккредитив. Расписка о получении наличных тоже допустима, но при споре суд проверит, были ли у покупателя такие деньги. Для этого пригодятся выписки о снятии средств, справки о доходах или договор займа.

Ещё одна особенность касается брака покупателя. Квартира, купленная им в браке, становится общим имуществом супругов, даже если деньги дали его родители. Если семья хочет, чтобы жильё осталось за конкретным человеком, дарение подходит лучше. Альтернатива заключается в брачном договоре.

Типовые ситуации и что обычно выбирают

Родители передают квартиру взрослому ребёнку, который женат. Чаще выбирают дарение. Налога нет, а подаренное жильё не будет делиться при разводе ребёнка по статье 36 СК РФ.

Пожилой родственник хочет передать жильё одному из нескольких детей. Дарение возможно, но другие дети после смерти дарителя могут его оспорить. Иногда разумнее оформить завещание или договор ренты. Если выбрано дарение, лучше удостоверить договор у нотариуса.

Тётя передаёт квартиру племяннику. При дарении племянник заплатит НДФЛ. Купля-продажа по цене не ниже 70% кадастровой с реальными расчётами может оказаться выгоднее, если тётя владела жильём дольше минимального срока.

Супруги перераспределяют доли между собой. Дарение доли возможно, но оформляется только у нотариуса. Альтернатива предусматривает брачный договор, изменяющий режим собственности на конкретную квартиру.

Что проверить перед подписанием

Перед любым из вариантов выясните, сколько лет передающий владеет квартирой и на каком основании, есть ли у него супруг, чьё согласие потребуется, и нет ли у квартиры обременений. Если в квартире выделены доли детям, распоряжаться ими без органа опеки нельзя.

Отдельно проверьте, не находится ли передающий в процедуре банкротства и нет ли у него крупных долгов. Сделка с родственником по заниженной цене или дарение накануне банкротства оспариваются финансовым управляющим в первую очередь, и квартира вернётся в конкурсную массу.

Посчитайте налоги для всех участников при обоих вариантах. Иногда выгода одного оборачивается расходами для другого. Затем подумайте о будущем: кто унаследует квартиру, возможен ли развод получателя, есть ли в семье люди, которые будут недовольны сделкой.

Расчёт налогов и рисков под конкретную семью адвокат Петрова Е. В. делает на консультации по недвижимости. Для этого понадобятся выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ и сведения о степени родства участников.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф