Проверка квартиры перед покупкой: 12 обязательных проверок

Перед покупкой квартиры проверяют три вещи: чистоту права продавца, его способность совершить сделку и отсутствие скрытых претензий третьих лиц. На практике это двенадцать конкретных действий: от заказа свежей выписки ЕГРН до поиска продавца в реестре банкротов. Пропуск любого из них может стоить квартиры, потому что суд вправе признать сделку недействительной даже спустя годы, а добросовестность покупателя защищает не во всех случаях.

Ниже каждая проверка описана так, чтобы вы понимали, где получить сведения и что считать тревожным сигналом. В конце собраны особенности сочинского рынка, где к стандартному списку добавляются вопросы о статусе самого дома, земле под ним и действующих договорах аренды.

Права на квартиру: выписки и история переходов

1. Свежая выписка ЕГРН. Заказывайте её сами, а не берите у продавца или риелтора. Выписка должна быть получена за несколько дней до сделки. В ней смотрят собственника, наличие ипотеки, арестов, запретов регистрационных действий, аренды на длительный срок.

2. История переходов права. Расширенная выписка о переходе прав показывает цепочку владельцев. Желательно увидеть последние три-пять лет. Тревожный сигнал: несколько продаж за короткий срок, особенно по цене ниже рынка. Так иногда «отмывают» квартиры, полученные по поддельным документам.

3. Основание права продавца. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации, решение суда. Каждое основание несёт свои риски. Квартира, полученная по наследству менее трёх лет назад, может быть оспорена другими наследниками. Квартира, полученная по решению суда, требует проверки, не отменено ли оно в апелляции.

Продавец: личность, дееспособность, семья

4. Паспорт, дееспособность и согласие супруга. Проверьте действительность паспорта через сервис МВД. Если продавец пожилой или его поведение вызывает сомнения, попросите справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Справки не исключают спор полностью, но заметно усложняют последующее оспаривание по статье 177 ГК РФ. Если квартира куплена в браке, по правилам статьи 35 СК РФ нужно нотариальное согласие супруга. Без него сделку можно оспорить в течение года с момента, когда супруг узнал о продаже.

5. Материнский капитал. Если квартира приобреталась с использованием маткапитала, родители обязаны выделить доли всем детям. Запросите в Социальном фонде сведения о распоряжении капиталом. Если доли не выделены, сделка рискует быть признанной недействительной по иску прокурора или самих детей после совершеннолетия.

Жильцы, долги и обременения

6. Зарегистрированные лица. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных покажет, кто прописан в квартире. Особый риск несут граждане, отказавшиеся от приватизации. Они сохраняют право пользования квартирой бессрочно, и выселить их при смене собственника по общему правилу нельзя.

7. Долги за коммунальные услуги и капремонт. Долги ЖКХ по общему правилу остаются на прежнем собственнике, но долг по взносам на капремонт переходит к новому владельцу. Запросите справки об отсутствии задолженности и предусмотрите в договоре обязанность продавца погасить долги до передачи квартиры.

8. Банкротство продавца. Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Сделки гражданина, совершённые в течение трёх лет до признания банкротом, финансовый управляющий вправе оспорить, если цена была занижена или сделка причинила вред кредиторам.

9. Исполнительные производства. Банк данных ФССП показывает долги продавца, взыскиваемые приставами. Крупные долги повышают риск ареста квартиры до регистрации перехода права и последующего оспаривания сделки.

Суды, перепланировка и доверенность

10. Судебные споры. Поищите продавца и адрес квартиры в ГАС «Правосудие» на sudrf.ru и на сайте районного суда. Споры о разделе имущества, наследстве, взыскании долга должны насторожить.

11. Перепланировка. Сравните техпаспорт или поэтажный план с фактической планировкой. Несогласованная перепланировка перейдёт к вам вместе с квартирой, а с ней предписание инспекции и сложности с ипотекой.

12. Доверенность. Если продавец действует через представителя, проверьте доверенность в реестре нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты. Убедитесь, что доверитель жив и доверенность не отозвана. Надёжнее встретиться с собственником лично или связаться с ним по видеосвязи до сделки.

Где получить сведения по каждой проверке

Сочинская специфика: статус дома, земля, апартаменты, аренда

В Сочи к базовому списку добавляется проверка того, как оформлен сам объект. Встречаются ситуации, когда покупателю предлагают не квартиру, а долю в праве собственности на жилой дом с описанием «фактически это отдельная квартира». Юридически это разные вещи. Долю нельзя продать постороннему, не известив остальных сособственников: у них есть преимущественное право покупки (статья 250 ГК РФ). Банки неохотно принимают такие доли в залог, а порядок пользования комнатами и двором приходится согласовывать с соседями по дому.

Посмотрите в выписке ЕГРН, что именно значится объектом: «помещение, назначение жилое, вид — квартира» в многоквартирном доме или доля в здании. Закажите также выписку на земельный участок под домом. В ней видны вид разрешённого использования и то, сформирован ли участок под многоквартирный дом. Сформированный участок входит в общее имущество собственников помещений, и этот режим даёт им законный контроль над придомовой территорией.

Апартаменты по документам относятся к нежилым помещениям. Прописка по месту жительства в них невозможна, налог на имущество обычно выше квартирного, а поставщики ресурсов могут выставлять тарифы, рассчитанные не для населения. Покупать их можно, но цену и условия договора стоит соотнести с этими расходами заранее.

Курортные квартиры часто сдаются посуточно или на сезон. Спросите продавца о действующих договорах аренды. Договор на срок от года подлежит регистрации и отражается в ЕГРН как обременение. Смена собственника по общему правилу не прекращает аренду (статья 617 ГК РФ), поэтому новый владелец может получить квартиру вместе с арендатором до окончания срока договора.

Как оформить сделку после проверки

Если проверки прошли без замечаний, договор составляют так, чтобы защитить покупателя от оставшихся рисков. В нём прописывают заверения продавца об отсутствии обременений и претензий, обязанность снять с регистрационного учёта всех жильцов к определённой дате и ответственность за недостоверные заверения.

Расчёты лучше проводить через аккредитив или ячейку банка с раскрытием после регистрации перехода права. Передача наличных до регистрации создаёт риск остаться без денег и без квартиры.

После регистрации получите выписку ЕГРН, где собственником указаны вы, и подпишите акт приёма-передачи. Храните все документы проверки: если сделку попытаются оспорить, они подтвердят вашу добросовестность. Проверку квартиры в Сочи можно заказать у адвоката Петровой Е. В.; стоимость начинается от 5 000 ₽ и зависит от объёма документов.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф