Участок ИЖС: проверка

Покупка участка под индивидуальное жилищное строительство в Сочи требует проверки не только собственника и обременений. Нужно убедиться, что на участке действительно можно построить дом: вид разрешённого использования подходит, границы установлены, участок не пересекается с лесным фондом или землями национального парка, к нему есть законный проезд, а подключение к сетям технически возможно. На склонах к этому добавляется вопрос устойчивости грунта.

Адвокат Петрова Е. В. проводит такую проверку по кадастровому номеру и документам продавца. Покупатель получает заключение о том, можно ли строить, какие ограничения действуют и какие условия нужно внести в договор до передачи денег.

ВРИ и зона по ПЗЗ: подходит ли земля под дом

Для строительства жилого дома подходит участок из земель населённых пунктов с видом разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». На участке для ведения садоводства дом построить тоже можно, но там свои особенности с регистрацией и подключением к сетям. Участок для личного подсобного хозяйства за границами населённого пункта под жилой дом не подходит.

ВРИ из выписки ЕГРН нужно сверить с правилами землепользования и застройки Сочи. Бывает, что в реестре указан ИЖС, а по ПЗЗ участок попал в зону, где жилая застройка не предусмотрена. Тогда получить разрешительные документы на дом будет сложно.

Для дома по Градостроительному кодексу РФ установлены параметры объекта ИЖС: не больше трёх надземных этажей и высота до 20 метров. Если продавец обещает, что на участке «можно построить гостевой дом на десять номеров», это отдельный вопрос, который с ИЖС не совпадает.

Границы, межевание и наложения

Закон не запрещает приобрести землю, координаты которой не внесены в реестр, однако покупатель берёт на себя заметные риски. Сосед может оспорить линию забора, а при межевании выяснится, что фактическая площадь меньше, чем в документах. Поэтому проверяем, внесены ли координаты границ в ЕГРН и совпадают ли они с забором на местности.

Отдельная сочинская проблема — наложения на лесной фонд и земли Сочинского национального парка. Земли национального парка в частную собственность не передаются, а пересечение с лесным участком ведёт к спорам с лесным ведомством. Сведения о зонах с особыми условиями использования территории и контуры соседних земель смотрим по публичной кадастровой карте и выписке.

Ещё один вариант — реестровая ошибка, когда координаты участка в реестре смещены относительно фактического положения. Её исправляют через кадастрового инженера, а при несогласии соседа через суд. Лучше, чтобы это сделал продавец до сделки.

Проверяем также красные линии и охранные зоны. Если через участок проходит линия электропередачи, газопровод или водовод, в охранной зоне строить нельзя, и полезная площадь сокращается. Красная линия будущей дороги может отрезать часть участка под муниципальные нужды. Эти сведения видны в ГПЗУ и в документах территориального планирования города, и их лучше увидеть до покупки, а не при подаче уведомления о строительстве.

Проезд, склон и коммуникации

Участок без доступа к дороге общего пользования — частая история в сочинских посёлках. Если подъезд идёт через чужую землю, нужно установить сервитут. Гражданский кодекс РФ позволяет требовать сервитут от соседа, но при несогласии это судебный процесс с платой за пользование.

Уклон участка влияет на стоимость строительства и на юридические риски. На крутых склонах требуются подпорные стены и инженерные изыскания. Если участок находится в зоне оползневой опасности, это может отразиться в градостроительном плане участка. Сам юрист геологию не оценивает, но запрашивает ГПЗУ и показывает, какие ограничения в нём указаны.

По коммуникациям проверяем, есть ли технические условия на подключение к электросетям, воде, канализации и газу. Обещание продавца «свет рядом» ничего не гарантирует: стоимость и срок подключения определяет сетевая организация.

Типовые ловушки земельных сделок в Сочи

Эти ситуации встречаются на практике в разных районах города, от Лазаревского до Адлера. Выявить их можно по документам до внесения задатка.

Продавец, документы и история участка

Проверяем основание права продавца: приватизация, купля-продажа, наследство, выделение из более крупного участка. Если участок недавно выделен из земель бывшего совхоза или садового товарищества, изучаем исходные решения. Ошибки на этапе выделения всплывают позже и затрагивают конечного покупателя.

Стандартный набор проверок продавца: банкротство, исполнительные производства, судебные споры, согласие супруга на продажу. Если на земле уже есть строения, сверяем их с данными ЕГРН и выясняем, переходят ли они покупателю по договору и за какую цену.

Смотрим и задолженность по налогам и взносам в товарищество, если участок находится в СНТ. Долги по взносам не переходят автоматически, но председатель может блокировать подключение к сетям товарищества.

Если продавцов несколько или участок принадлежит нескольким лицам в общей собственности, нужна продажа всеми сособственниками либо соблюдение права преимущественной покупки. Долю в земле без выдела в натуре покупать рискованно: построить дом на своей части можно только по соглашению с остальными собственниками.

Договор, расчёты и строительство после покупки

В договоре купли-продажи указываем кадастровый номер, площадь, ВРИ и точную цену. Продавец должен гарантировать отсутствие споров и обременений, а на случай их обнаружения предусматриваем право покупателя расторгнуть договор и вернуть деньги. Деньги продавцу удобно передавать через банковский аккредитив: банк раскрывает его только после того, как Росреестр внесёт запись о новом собственнике.

Регистрация перехода права проходит в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю. После неё нужно запросить новую выписку и проверить, что собственником стал покупатель.

Перед тем как заливать фундамент, владелец ИЖС направляет в администрацию города уведомление о планируемом строительстве и дожидается ответа о соответствии параметров. Когда дом готов, подаётся уведомление об окончании работ, после чего права на дом регистрируются в ЕГРН. Соблюдение этого порядка с самого начала избавляет от проблем при оформлении дома, продаже и подключении к сетям.

С чего начать покупку земли

Пришлите кадастровый номер или несколько номеров, если выбираете между участками. По ним проводится первичная проверка: категория, ВРИ, границы, наложения, зоны ограничений. Уже на этом этапе часть вариантов отсеивается.

Если участок прошёл первичный отбор, запрашиваются документы продавца и ГПЗУ. Затем готовится заключение и проект договора. Работа идёт дистанционно, на сделку можно выдать доверенность. Пришлите кадастровый номер.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф.