Апартаменты и квартира: 7 различий, влияющих на деньги

Апартаменты юридически не являются жильём. Это нежилое помещение в здании гостиничного, офисного или многофункционального назначения. Отсюда вытекают расходы и ограничения, о которых продавцы в Сочи обычно не говорят: другой налог на имущество, коммунальные тарифы для нежилых помещений, отсутствие постоянной регистрации, недоступность материнского капитала и имущественного вычета, более узкий круг покупателей при перепродаже.

Разница в цене за метр между апартаментами и квартирой частично съедается этими расходами за несколько лет владения. Ниже семь различий, которые напрямую влияют на деньги, и перечень проверок перед сделкой.

Правовой статус: помещение, а не жилище

Квартира — жилое помещение, её режим определяет Жилищный кодекс. Апартаменты числятся в ЕГРН как нежилое помещение. Жилищный кодекс на них не распространяется, а значит, не действуют жилищные нормы о пользовании общим имуществом многоквартирного дома, о порядке переустройства и о защите жилья, которое служит единственным местом проживания.

Статус видно в выписке ЕГРН в графе «назначение». Если там указано «нежилое», перевести помещение в жилое в большинстве случаев нельзя. Здание построено по нормам для нежилых объектов: иные требования к инсоляции, площади, шумоизоляции. Разговоры продавца о скором переводе в жилой фонд документами не подтверждаются.

В Сочи много объектов, где часть помещений квартиры, а часть апартаменты, в одном и том же корпусе. Статус нужно проверять по конкретному помещению, а не по зданию.

Регистрация по месту жительства и её отсутствие

Постоянную регистрацию по месту жительства в апартаментах получить нельзя, потому что это не жилое помещение. Для многих покупателей это неважно, но есть последствия. Без регистрации сложнее прикрепиться к поликлинике, устроить ребёнка в школу или детский сад по месту проживания, получать региональные льготы.

Временная регистрация по месту пребывания возможна, если объект работает как гостиница и прошёл классификацию как средство размещения. Это регистрация на срок, а не постоянный адрес. Проверить классификацию можно в федеральном реестре классифицированных средств размещения.

Налоги: имущество и вычет

Налог на имущество физических лиц считается от кадастровой стоимости. Для жилья ставка обычно 0,1%. Для нежилых помещений, включённых в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, ставка может достигать 2%. Разница в налоге получается в несколько раз при одинаковой стоимости объекта.

Имущественный вычет при покупке предоставляется только за жильё: квартиру, комнату, жилой дом. Покупка апартаментов права на этот вычет не даёт. Также не действуют налоговые вычеты по процентам ипотеки, связанные с приобретением жилья.

Коммунальные платежи и управляющая компания

Для нежилых помещений ресурсоснабжающие организации могут применять тарифы не для населения. Разница зависит от ресурса и поставщика, ориентир в 20–40% приводится как типовая вилка. Узнать реальные тарифы можно у управляющей компании до покупки.

Управляющая компания в апартаментах часто одновременно оператор гостиницы. Она предлагает сдавать помещение через свой сервис, устанавливает плату за содержание и правила проживания. Договор с ней нужно прочитать до сделки: иногда он обязывает собственника отдавать апартаменты в управление, платить агентское вознаграждение и соблюдать ограничения на ремонт.

Если управляющую компанию назначили ещё до продажи помещений и у собственников нет рычагов её сменить, расходы могут расти без согласования с вами. Это один из частых поводов для споров в курортных комплексах.

Перепродажа: ликвидность и налог с продажи

Апартаменты часто покупают как вложение с расчётом продать дороже. При перепродаже сказываются те же ограничения, что и при покупке. Покупатель не сможет взять льготную ипотеку и направить материнский капитал, часть банков ему откажет. Значит, круг покупателей сужается до тех, кто платит своими деньгами или готов к рыночной ставке, а это обычно означает более долгую продажу и больший торг.

Срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ, для купленных апартаментов по общему правилу составляет пять лет. Сокращённый трёхлетний срок для единственного жилья к ним не применяется, потому что объект не жилой. При продаже раньше налог считают с разницы между ценой продажи и подтверждёнными расходами на покупку. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, доходом для налога считается именно эта доля кадастровой стоимости.

Поэтому документы о покупке храните весь срок владения: договор, платёжные поручения, акт передачи, расписки о расчётах. Без них уменьшить налог на расходы не получится, и придётся применять фиксированный вычет, который для недвижимости заметно меньше реальной цены сочинских объектов. Если апартаменты сдавались, доход от аренды за прошлые годы тоже должен быть задекларирован, иначе продажа может привлечь внимание налоговой инспекции.

Ипотека, семейные программы и материнский капитал

Не все банки кредитуют покупку апартаментов, а те, что кредитуют, часто ставят более высокую ставку и требуют больший первый взнос. Семейная ипотека и другие льготные программы с господдержкой рассчитаны на жилые помещения и к апартаментам не применяются.

Материнский капитал на улучшение жилищных условий можно направить только на жилое помещение. Использовать его для покупки апартаментов нельзя. Если продавец предлагает такую схему, это признак нарушения, которое приведёт к отказу Социального фонда или к требованию вернуть средства.

Если апартаменты покупаются для сдачи отдыхающим, учтите налоговый режим. Налог на профессиональный доход для самозанятых применяется к сдаче в аренду только жилых помещений. Доход от сдачи нежилого помещения придётся декларировать по общим правилам НДФЛ или регистрироваться как индивидуальный предприниматель. Посуточная сдача при этом упирается в правила гостиничной деятельности и договор с оператором комплекса.

Жизнь по правилам гостиницы и проверки перед сделкой

В гостиничном комплексе соседи меняются каждую неделю. Шум, очередь к лифтам, чужие люди в холле — обычная картина. Правила комплекса могут ограничивать размещение гостей, домашних животных, проведение ремонта. Отстаивать свои интересы через общее собрание собственников сложнее, чем в многоквартирном доме.

Перед покупкой проверьте:

• назначение помещения и здания в выписке ЕГРН;
• вид разрешённого использования земельного участка;
• тип договора, по которому продают объект, и порядок расчётов по нему;
• классификацию объекта как средства размещения;
• договор с управляющей компанией, тарифы и обязательства собственника;
• попадает ли объект в региональный перечень для налога по кадастровой стоимости.

Адвокат Петрова Е. В. проверяет документы по объекту и договор до подписания. Проверка объекта стоит от 5 000 рублей, окончательная цена зависит от объёма документов. По итогу вы получаете перечень рисков и предложения по изменению договора.

Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф.