Снос дома: права в Сочи

При сносе дома в Сочи права жильцов определяются тем, на каком основании дом сносят. Когда многоквартирный дом признан аварийным, собственник квартиры получает выкупную цену, а по соглашению с администрацией вместо денег может получить другое жильё. Нанимателю по договору социального найма предоставляют равнозначное благоустроенное жилое помещение. Если земля изымается для государственных или муниципальных нужд, например под строительство дороги, собственнику положено возмещение: рыночная стоимость объекта плюс убытки, которые он несёт из-за изъятия.

Адвокат Петрова Е. В. выясняет, по какому из этих сценариев идёт отселение, проверяет законность принятых решений, рассчитывает размер возмещения и представляет жильцов в переговорах с администрацией и в суде. Цель работы — чтобы предложенная сумма или квартира соответствовали реальной стоимости жилья, а не заниженной оценке.

Статус дома и решение о сносе: с чего начинается проверка

Первый вопрос — какой документ лёг в основу отселения. Это может быть заключение межведомственной комиссии о признании дома аварийным и подлежащим сносу или постановление администрации об изъятии участка. Порядок обжалования и сроки у них разные. Жильцы нередко узнают о решении поздно, когда на оспаривание остаются считанные дни.

Затем проверяем последовательность действий администрации. По статье 32 ЖК РФ собственникам аварийного дома сначала направляют требование снести или реконструировать дом своими силами в разумный срок. Решение об изъятии участка и квартир принимается только после того, как этот срок истёк. Если порядок нарушен, у собственника появляется основание оспорить изъятие.

Ещё один вопрос — включён ли дом в региональную адресную программу переселения из аварийного фонда. Для собственника это важно: от включения зависит, вправе ли он выбрать другую квартиру вместо выкупа.

• когда и на каком основании дом признан аварийным;
• получали ли собственники требование о сносе или реконструкции;
• есть ли постановление об изъятии земли и жилых помещений;
• значится ли дом в адресной программе переселения.

Документы жильца для защиты прав при сносе

Собственнику квартиры нужны выписка из ЕГРН, договор или иной документ о приобретении, сведения о лицах, зарегистрированных в квартире. Нанимателю понадобятся договор социального найма или ордер и выписка из домовой книги.

По самому дому собираем заключение межведомственной комиссии, акт обследования, требование о сносе, постановление об изъятии, а также проект соглашения о выкупе с отчётом об оценке, если администрация его уже направила. Когда эти бумаги жильцам не вручали, их запрашивают в администрации Сочи письменным заявлением.

Если изымается частный дом с участком под дорогу или иной объект, к пакету добавляются документы на землю, сведения о хозяйственных постройках и насаждениях, а также доказательства дохода от участка, например договоры сдачи жилья отдыхающим и налоговые декларации. Они нужны, чтобы включить в возмещение упущенную выгоду.

Сопровождение от решения о сносе до переезда

1. Разбор основания отселения и проверка, соблюдена ли процедура.
2. Независимая оценка квартиры или дома и убытков, вызванных изъятием.
3. Переговоры с администрацией о выкупной цене или о предоставлении другого жилья.
4. Если договориться не удалось, участие в суде по иску администрации об изъятии либо подача собственного иска.
5. Контроль за подписанием соглашения, регистрацией перехода права и получением денег или новой квартиры.

Жилищный кодекс включает в выкупную цену рыночную стоимость квартиры вместе с долей в общем имуществе дома и в праве на землю. К ней прибавляются убытки собственника: переезд, поиск и временный наём жилья, оформление права на новую квартиру, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами. Если на момент приватизации первой квартиры дом уже нуждался в капитальном ремонте, а наймодатель его не провёл, отдельно взыскивается компенсация за этот ремонт. Пленум Верховного Суда давал разъяснения по этим позициям в постановлении о применении Жилищного кодекса.

Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд

Порядок изъятия земли определяют Земельный и Гражданский кодексы. Собственнику направляют проект соглашения с отчётом об оценке, и у него есть время, чтобы изучить документы и заявить возражения. Если соглашение не подписано, орган власти вправе обратиться в суд, и размер возмещения тогда определяет суд с учётом судебной экспертизы. До выплаты возмещения или предоставления равноценного имущества право собственности за собственником сохраняется.

Как застройка курорта влияет на отселение и снос

В Сочи сохранилось много домов барачного типа и старого фонда середины прошлого века, которые строились для работников санаториев и предприятий. Земля под ними в центральных районах стоит дорого, и расселение таких домов интересует и город, и инвесторов. Для жильцов отсюда риск, что квартиру оценят как аварийное жильё, а не по рыночной цене квартир в этом районе.

Вторая особенность — изъятие земли под дороги и инфраструктуру. Оно касается частных домов в Адлерском, Хостинском и Лазаревском районах. Возмещение в таких делах складывается из стоимости земли, дома, хозяйственных построек, многолетних насаждений и упущенной выгоды, если участок приносил доход от сдачи жилья.

Третья особенность связана с наймом. В старом фонде много квартир, которые так и остались муниципальными. Нанимателю предоставляют жильё по договору социального найма, денежного выкупа ему не положено, и спор обычно идёт о том, равнозначна ли предложенная квартира по площади, благоустройству и расположению в пределах Сочи.

Сроки при изъятии и сносе

Без решения суда или подписанного соглашения выселить собственника нельзя. Право на квартиру переходит к городу только после выплаты возмещения.

Оплата юридической помощи при отселении

Стоимость называем, когда изучены документы по дому и квартире. Она зависит от стадии: проверка проекта соглашения и возражения на оценку требуют меньше работы, чем спор об изъятии с судебной экспертизой. Размер оплаты и порядок расчётов записываются в соглашение с адвокатом.

Независимую оценку и экспертизу сначала оплачивает сторона, которая их заказала. Если суд встанет на сторону собственника, эти расходы можно взыскать с администрации. Когда суд устанавливает выкупную цену выше предложенной, вся разница достаётся собственнику.

Первые действия, если дом собираются сносить

Не подписывайте соглашение о выкупе и не принимайте предложенную квартиру, пока оценка не проверена. Подпись означает согласие с ценой, и пересмотреть её после этого почти невозможно. Не выезжайте до того, как получите деньги или новое жильё. Храните все письма администрации вместе с конвертами: по датам получения считаются сроки обжалования.

Опишите ситуацию и пришлите полученные документы: оценим права и скажем, какая компенсация положена в вашем случае.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф.