Застройщик не проверен: риски

Если вы уже заплатили за квартиру или апартаменты в новостройке Сочи и только теперь задумались о надёжности компании-застройщика, проверка всё равно имеет смысл. От её результата зависит, что делать дальше: спокойно ждать передачи объекта, готовить претензию, переуступать договор или защищать свои деньги в споре. Главные риски — срыв сроков передачи, финансовые трудности компании, двойная продажа одного объекта и сделка, оформленная в слабой правовой форме. Часть из них можно снизить даже после подписания договора.

Адвокат Петрова Е. В. изучает договор и компанию по открытым источникам и документам покупателя. Далее разобрано, какие сведения проверять в первую очередь и какие шаги доступны на каждом этапе.

В чём ошибка покупателя новостройки

Многие выбирают объект по виду из окна, цене и рекламе, а документы открывают уже после внесения денег. В Сочи это особенно рискованно: здесь много проектов апартаментов и гостиничных комплексов, которые продаются по нестандартным договорам.

Надёжность сделки зависит от её формы. Договор, прошедший государственную регистрацию в Росреестре, сложнее оспорить и невозможно продать дважды. Предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования, вступление в кооператив, покупка векселя такой опоры не дают. Покупатель по ним становится обычным кредитором компании и добивается возврата денег на общих основаниях.

Вторая ошибка — не проверить права компании на землю и наличие разрешения на строительство. На склонах и в прибрежной зоне Сочи встречаются объекты, возведённые с нарушением разрешённого использования участка или без разрешения вовсе.

Какие потери возможны

Срыв сроков означает, что дом не передан к дате, названной в договоре, а ключи переносятся раз за разом. Право требовать неустойку за каждый день просрочки зависит от вида договора: по одним оно прямо закреплено, по другим его приходится обосновывать через общие нормы об обязательствах.

Если у компании появляются серьёзные долги, покупатели с незарегистрированными договорами оказываются в очереди среди прочих кредиторов, а их требования на деле удовлетворяются в последнюю очередь. Зарегистрированный договор с понятным объектом даёт заметно более прочную позицию.

Двойная продажа почти всегда связана с незарегистрированными договорами. Когда договор проходит регистрацию, второй договор на тот же объект Росреестр не зарегистрирует.

Как увидеть тревожные сигналы

Первым делом откройте единую информационную систему жилищного строительства (наш.дом.рф). Там публикуются проектная декларация, разрешение на строительство, заключение о соответствии и фото стройки. Если вашего объекта там нет, это серьёзный повод насторожиться.

Затем проверьте компанию: выписку из ЕГРЮЛ, картотеку арбитражных дел (kad.arbitr.ru) на иски о взыскании и крупные долги, базу исполнительных производств приставов. Много исков от подрядчиков и покупателей, смена директора, перенос адреса — всё это признаки проблем.

Посмотрите на договор. Есть ли в нём отметка о государственной регистрации? Указаны ли объект и его кадастровые данные? Совпадает ли кадастровый номер участка с разрешением на строительство? Эти три вопроса отсекают большую часть рискованных схем.

Что можно сделать после подписания

Если договор не зарегистрирован, нужно добиться регистрации. Продавец обязан подать документы вместе с вами, а при уклонении покупатель вправе обратиться в суд. До регистрации договор не создаёт для третьих лиц никаких последствий.

Если сроки сорваны, стоит зафиксировать просрочку и направить письменную претензию. При существенной просрочке покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного с процентами за пользование деньгами. Выбор между ожиданием и расторжением зависит от стадии стройки и финансового положения компании.

Уступка прав по договору

Если вы хотите выйти из проекта, можно переуступить право требования другому лицу. Обычно уступка допускается после полной оплаты цены либо с одновременным переводом долга, и до подписания передаточного акта. Договор уступки тоже подлежит регистрации в Росреестре. Если вы сами приобрели квартиру по уступке, проверьте всю цепочку: каждое звено должно быть зарегистрировано и оплачено.

При сделке в слабой форме иногда удаётся через суд доказать, что стороны на самом деле заключили договор о покупке конкретного жилья. Для этого нужны доказательства: платёжные документы, переписка, акты, ответы компании на претензии.

Если спор уже начался

Когда к компании уже предъявлены крупные иски, действуют сроки на заявление требований. Их пропуск может лишить права на участие в распределении денег или имущества. Следите за публикациями в картотеке арбитражных дел и в открытых реестрах, где размещают сведения о таких процедурах.

Сложно защищаться, если деньги переданы по расписке или на счёт третьего лица, а договор не оформлен. В таком случае приходится доказывать сам факт оплаты и связь с объектом.

Если выяснилось, что у объекта нет необходимых разрешений, покупатель рискует остаться без жилья. Тогда предъявляется требование к продавцу о возврате денег и возмещении убытков.

Что делает адвокат перед сделкой и после неё

Адвокат изучает ваш договор, платёжные документы, переписку и сопоставляет их с данными из ЕИСЖС, ЕГРН, ЕГРЮЛ и картотеки арбитражных дел. По результату вы получаете письменную оценку рисков и перечень действий: какие документы запросить у компании, нужна ли регистрация, стоит ли направлять претензию.

Если выявлены проблемы, адвокат готовит претензии, иски о неустойке, расторжении договора или признании права собственности. При спорах с кредиторами оформляются заявления о включении требований и позиция в деле.

Решение о дальнейших шагах принимаете вы, после разговора о возможных вариантах, сроках и расходах.

Что проверить прямо сейчас

Откройте свой договор и ответьте на вопросы. Если хотя бы один ответ «нет» или «не знаю», покажите документы юристу.

• Как называется договор: купля-продажа, инвестирование, уступка или что-то другое.
• Есть ли штамп о государственной регистрации.
• Куда и на каком основании ушли деньги: расчётный счёт компании, аккредитив или иной способ.
• Есть ли объект в ЕИСЖС и опубликована ли проектная декларация.
• Нет ли в арбитражной картотеке крупных исков к компании.
• Если вы купили по уступке, зарегистрированы ли все предыдущие уступки.
• Какой срок передачи объекта указан в договоре и соблюдается ли он.

Храните оригиналы договоров, платёжных поручений и всей переписки с компанией. Они понадобятся при любом развитии событий.

Напишите ЖК: проверим.

Сочи. Основной канал связи с адвокатом — электронная почта yurist@юрист-сочи.рф.